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展望2018年 市民购房的选择空间会更大

 来源:江门日报  发表时间:2018-01-11 06:59  点击:

今年中心城区的供货量或与近几年持平,部分新项目准备入市。

今年中心城区的供货量或与近几年持平,部分新项目准备入市。

    回顾2017年,中心城区一手住宅成交量之所以同比下降、楼价之所以升幅较大、市场之所以一度出现“抢房”现象,都和供应偏紧有关。展望2018年,供应量是否会旺起来?

    多位业内人士人预计,2018年的供货量与近4年大致持平,供求关系或将逐渐趋于平衡。

    文/图 江门日报记者 周春锋

    普遍预计: 今年中心城区一手住宅供应量 约1.6万套

    2017年下半年以来,江门中心城区(蓬江、江海)频繁拍地,那么,2018年一手住宅供应量是否会随之大增呢?

    本报记者梳理发现,2018年,在蓬江区,旧盘推新的有多个楼盘,分布于各个板块,如凤山水岸、海逸峰璟、保利大都会、美的公园天下、珠江御景山庄、灏昌园、绿茵高尔夫、越秀天悦星院、莱茵华庭、西江华府等,它们少则一两百套货,多则五六百套货。有的即将清盘,单个项目货量不大;纯新项目有瓏悦府等,货量相对较大;还有部分项目的供应不可预见。

    江海区方面,旧盘推新的有几个楼盘,如恒大御景半岛、朗晴新天地、格林春天、天鹅湾等,其中天鹅湾约有700套货;纯新盘则有江海怡景湾、江悦城公园里等,货量相对较大;还有部分项目不可预见。

    江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,相比2014~2016年土地供应不足,2017年中心城区土地供应大增,达到近年来高位,预计2018年房源供应充足。

    理论很丰满,现实可能很骨感。住宅实际供应量会受到市场因素、房企推货节奏等多种因素影响,较难准确预估,所以业内人士看法不一,有的比较“保守”,认为在1.2万套左右,有的比较“激进”,认为会去到1.9万套,不过,比较集中的说法是在1.6万套左右。

    “基于市场2018年可预见的供应货量约1.5万套,考虑部分不可预见的供应项目,预计2018年实际供应货量在1.6万套左右。”美智地产总经理汤建军指出。

    记者梳理近4年江门中心城区一手住宅的新增供应数据发现,2014年为17679套,2015年为16857套,2016年为16644套,2017年为15892套,近4年来的年均新增供应量为16768套。如果按照多位业内人士的预测,那么2018年中心城区的供应量和往年平均数大致持平。

    整体特征:

    推货量或呈现“U”形走势

    2018年的供应除了“量稳”之外,大致还呈现什么特点?

    “预计会呈现三大特征:新房价格豪宅化、缺少刚需产品、江海区成为热点板块。”

    汤建军指出,实际的供应情况估计在3~4月有一个爆发点,此时市场供货的思路更多在于抢占客源,缓解资金压力,不排除部分资金压力较大的项目促销推货,整体市场的供不应求关系或得到适当缓解。而在2018年下半年,市场走向或出现分化,部分项目持续推货,但部分项目或持观望情绪,等待政策调控放松的机遇。

    “今年江海区还是会集中推货,而蓬江区应该会选择性推货。”裕隆基地产营销总监罗清朋进而讲到,开发商在2018年上半年应该会“小步加推”为主,货量少,且分散推出,转入8月以后,待政策明朗、方向清晰后,估计会开始集中推货,整年呈现“U”形走势。

    供求关系:

    或将逐渐趋于平衡

    谈供应量的核心目的是了解供求关系,在此方面,有一个重要指标——供求比,它是供应和需求的比值(一般供应为新增供量,需求为当期成交量)。如果比值为“1”,说明每上市1套房子就能卖掉1套。

    业内人士指出,供求比在0.8~1.2之间供求较为平衡,当供求比大于1.2时,供求关系偏松,买房人选择的空间比较大,房价也比较安全;当供求比小于0.8,供求关系偏紧,市场就可能会出现“抢房”现象。

    记者梳理发现,2017年新增预售是15892套,而当年一手住宅的成交量为19273套,供求比为0.82;2016年新增预售16644套,而当年一手住宅的成交量为23185套,供求比为0.72;2015年新增预售16857套,而当年一手住宅的成交量为17249套,供求比为0.98;2014年新增预售17679套,而当年一手住宅的成交量为12469套,供求比为1.42;2013年的预售是12932套,而当年一手住宅的成交量为11664套,供求比为1.11。

    由此不难看出,由于2014年的供求比偏高,供大于求,导致当年和2015年库存高企,使得2016年开启了去库存的大幕,加之2016年当年供应一般,供求比偏低,进而使得当年及2017年供求关系偏紧。

    那么,如果2018年的实际供应量与2017年大致持平为1.6万套左右的话,供求比如何?这主要取决于一手住宅成交量。包括罗清朋、冯景全、莫志华在内的多位业内人士认为,2018年中心城区一手住宅的成交量不会高于2017年,主要原因在于:一方面,2017年的土地平均楼面价创下新高,这或将推高房价,使得很多人无力“上车”;另一方面,由于近两年去化效果较好,市场有所透支;加上限购、限贷政策持续发力,市场观望情绪会进一步加重。

    “供求关系可能会由2017年的卖方市场转到今年的买方市场,随着楼市新项目的增加,2018年市民购房的选择空间将更大。”罗清朋认为。

    莫志华预计,今年的调控力度难以放松,房企推货依然谨慎,购房者的置业态度也将逐渐趋于理性。放眼未来,在银行新额度的释放以及日趋成型的房屋租赁市场的影响下,供需关系会逐渐走向平衡。

责任编辑:王雪晴

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